万达轻资产九年：站在岔路口，底牌“摊开”了
头图、封面来源 /视觉中国行业分析师 / 苏珊 胡雨晴主编 / 付庆荣视觉设计 / Claudia编者按：春分已过，财报季尾声将至。不凡的2022，“亏损”印刻在多数企业年报中。但总有一些标亮的词语，预示着新风向。【财报中的轻资产】系列，透过数字，探知不同玩家的战略进退、独家打法。此为，万达篇。倒计时1个月，万达商管再次冲刺港股IPO，又要有新结果了。美元债被投资者追捧，资本负债率稳定在51%，纯轻资产模式快跑……一个个积极信号的叠加，不由让人对“新结果”保持着乐观预判。虽变化随时可能发生，但万达商管在业绩快报中拿出的轻资产底牌，以及“高调而为”的轻资产扩张动作，依旧是多数玩家可望不可及的目标与想往。#1万达商管的轻资产底牌作为全球规模第一的商业地产企业，万达商管踏入轻资产生意场至今九年。据官方业绩快报，2022年万达商管新开业55座万达广场，成为去年唯一一个开业量在20个以上的企业。其中，据赢商大数据不完全统计，轻资产项目接近40个。拉长时间轴看，疫情三年，是万达商管轻资产快速发力的三年。以冲刺IPO为阶段性大目标，万达商管不断南征北拓，多种方式接管第三方轻资产项目。势头之迅猛，行业内外惊叹。在城市布局上，据赢商大数据统计，万达商管 自持 项目 在 商业高线级城市（商业二线及以上 ） 数量更为集中，而下沉市场（商业三线及以下）则是轻资产项目占比更高。这主要是因为万达商管在下沉市场拥有更明显的品牌效应，再加之下沉市场的总体项目数量更多，提供了更多的可选标的。扩张方式上，接管区位及物业条件良好的低效物业，并重新改造输出管理服务，实现更高质量的规模扩张。2022年，万达商管实施了一系列动作：2月份接管山西田森集团商业项目，3月与鑫苑集团展开合作，4月与建业集团战略合作，5月接手北京蓝色港湾，9月接管奥克斯广场……据不完全统计，万达商管2022年开业的轻资产项目中，有9个为存量项目，占总轻资产项目数的两成以上。这些存量轻资产项目71%分布在高能级市场，且集中在商业一线及准一线城市；相较之下，非存量轻资产项目仅有42%位于高能级市场，且有超过26%的项目分布在商业五线城市。良好的区位、地段条件，是万达商管选中这些存量项目的前提。而之于业主方，它们看中的则是万达商管稳定、强势的运营能力。按照赢商大数据监测，万达商管接手的存量轻资产项目，改造运营后的客流表现与自持项目水平相近，远高于非存量轻资产项目。2023年2月，自持项目与存量轻资产项目客流指数2.4万人，普通轻资产项目1.8万人。不难看出，万达商管通过接管存量项目，保持在高线级城市高频露出。一方面带动轻资产项目总体质量的提升，以追求更高的租金回报；另一方面，这些旧改出街的爆款项目，是维持万达商管品牌影响力、溢价的有形广告牌。毕竟规模快跑的它，也不得不面临着平均收益降低的烦恼。2021年6月21日，评级机构中诚信在出具的大连万达2021年度跟踪评级报告中指出，由于新开业项目区位能级有所下沉，物业结构性变化导致万达商管平均租金水平有所下降。如何通过高效运营战术，来稳定甚至于提升收益基准，是摆在万达商管面前的关键任务。#2万达商管的轻资产运营图谱虽获取万达商管所有第三方轻资产项目资料有难度，但在不完全统计的样本中，典型代表案例不在少数。透过它们，可窥见万达商管运营战术偏好，以及未来的增长潜力点。1深圳龙岗万达广场：砸重金改造，首个第四代万达广场来了龙岗万达广场位于深圳龙岗区中心地段，原为华南城旧有批发市场。地上6层、地下2层，总面积30.5万平方米。2020年启动改造，2021年9月开业。该项目的合作方式是，物业仍归华南城集团所有，万达商管集团负责改造设计、招商和运营，租金收益双方分成。如何把一个原本定位成仓储、展示、商业零售的老场子，改成引领潮流的城市“微旅游”目的地？万达商管投入了重金对其进行改造，以打造全国首个第四代万达广场样本。项目改造前 图片来源：深圳龙岗万达广场项目改造前 图片来源： 深圳龙岗万达广场项目改造后 图片来源：深圳龙岗万达广场项目改造后 图片来源： 深圳龙岗万达广场基于新消费趋势，万达商管从场景创新、科技创新、内容创新三大方面对上述项目迭代升级，打造以“体验”为核心的生活中心，并引进450+特色品牌。开业三个月，累计客流超过800万人次，总销售达到6.5亿元，刷爆全深圳人的朋友圈。其中，在2021年十一小长假期间，龙岗万达吸引客流超100万人次，累计销售额破1.1亿元，产生全国销冠品牌35个，省级销冠品牌56个，市级销冠品牌78个。龙岗万达之后，万达商管已在郑州、天津开始布局第四代万达广场，并向全国开始铺开。这种不再以商业为主，而以文化娱乐为主，零售占比低于25%的产品可否持续，有待观察。此外，类似龙岗万达这样投入重金改造的轻资产，可能只出现在核心城市、标杆项目里，不具备规模复制的意义。2北京SOLANA蓝色港湾：调整进行中，转型基调品位商业综合体2022年4月，万达商管接管了北京SOLANA蓝色港湾，业主方仍是蓝色港湾有限公司，运营方则为北京亮马万达广场商业管理有限公司。北京SOLANA蓝色港湾，2008年12月开业，有独特的水岸自然景观、错落有致的欧式小镇建筑、国际化的品牌组合。连续举办了14届的灯光节，是其出圈的营销活动。据蓝港提供一份数据，2014-2017年是项目高客流的时光。期间，年客流从1200万人提升至1800万人，平均年增长客流达150万人。图片来源：赢商网然而，在2017年之后，SOLANA蓝色港湾的客流增长逐渐放缓，甚至出现流失。2018年客流量仅比上一年增加了100万人，2019年与2018年基本持平，2020年则跌至1550万人。客流放缓，出现在项目大幅度调整阶段。资料显示，其分别于2012年和2017-2018年下半年进行过两次调整，涉及活力城、儿童城以及餐饮、珠宝等业态。可调改过后，并未出现预期向好的态势，最终交手万达商管以希望导入优质资源，提升整个项目的运营水平和收益。据媒体走访，目前，SOLANA蓝色港湾已经完成了亮马河景观带配套升级、铜球广场风情化改造、儿童城G层改造、停车场地坪升级、洗手间母婴室升级、风情外摆升级等近20项改造。SOLANA蓝色港湾品牌升级 图片来源：赢商网SOLANA蓝色港湾灯光节 图片来源：赢商网品牌调整方面，据赢商网去年3月、9月两次踩盘，商场内各业态品牌数量均有一定下滑。因疫情影响，万达商管接手后SOLANA蓝色港湾客流并未出现大幅上涨。但有接近万达商管的内部人士向媒体透露，万达商管团将以“品位商业综合体”定位，持续提升项目文化调性，满足中产消费者的精神生活与物质生活需求。调改出街还需时日，但战略意义已出。接管SOLANA蓝色港湾前，万达商管在北京布局了10个项目，均为自持，多落在非主流商圈及城郊。以轻资产方式，其成功实现了从郊区转向城市核心区域的进阶。图片来源：赢商网另值一提的是，在与蓝色港湾的合作中，2016年被蓝色港湾接手的五棵松卓展购物中心，亦委托万达团队进行改造并轻资产运营，新命名北京五棵松万达广场。3长沙银盆岭万达广场：万达重回长沙之作，接管效果已经显现从2013年开始进入长沙，再到围绕着长株潭深耕，往外延伸，万达商管成了布局湖南项目数量最多、规模最大的商企。2022年，接手运营奥克斯广场，是其十年后杀回长沙的取巧之道。图片来源：赢商网长沙银盆岭万达广场，原为长沙奥克斯广场，位于长沙滨江新城板块核心、银盆路与岳麓大道交汇，2013年开业，整体商业面积约20万㎡，商业面积12.2万㎡，由地上6层及地下2层组成。原项目开业之初，平和堂、华润万家、国美电器、韩国CGV影城等先后进驻。但在疫情冲击下，平和堂因公司战略调整部署，奥克斯店终止营业，与此同时整个奥克斯广场的吸客能力也在逐步下滑，业绩不尽如人意。赢商网于2022年5月和12月，对长沙银盆岭万达广场进行了实地走访踩盘，发现：万达商管接管后，长沙银盆岭万达广场餐饮、儿童亲子、生活服务进驻品牌数量大增，零售、文体娱品牌亦有一定程度的提升。从商业逻辑上来说，零售由于是坪效最高的业态，在调改中常常需要稳步提升数量及质量。另从增加的进驻品牌名单来看，区域品牌提升明显。另据赢商大数据的客流监测显示，万达商管接管后，长沙银盆岭万达广场客流有小幅度上涨。作为轻资产战略转型最彻底、规模追求极致的王者，万达商管对于轻资产项目的择优标准，已然而出：重金改造核心城市标杆项目接管小有规模企业的项目合作在下沉市场快速拓展市场驱动下，许多不擅长商业运营的企业逐渐退出，但持有资产暂无法变现，寻求轻资产方式运营，使之业绩重回正向，是理性选择。而万达商管与这样小有规模的企业合作，可以获得区位条件良好、硬件条件占优的项目，通过调改新生、业绩回升等亮点，不断提升品牌议价空间，以拓展区域。但，项目的增长是有边界的。一是，在全国范围内，区位价值与运营价值都匹配的项目可能真的没有那么多；二是竞争者不断进局，特别是在城市核心的重点项目，常常会有多方抢食，这也就意味着商务条款的折让可能更激烈。当然，这个问题，针对的不只是万达商管。如果万达都趟不过，叠加在其他规模玩家身上的压力，可能会倍数放大。究竟谁能笑到最后，且行且看。飙的TOD生意，也要被央国企霸榜了商业很美 无去来处原创报道，转载授权，找头条君(微信号：fuqingrong0825，添加请备注“转载”)
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