地产商自渡
文/乐居财经 许淑敏 在短短八百多字的发言中，孙宏斌向投资者的一段诚挚道歉，令人印象深刻。他在会上反思到，此前“追求规模的惯性”，让其一度“过于乐观与激进”。 这位曾经地产界公认的“白武士”，过去很长一段时间，都奔走在引援、化债的路上，如今终于看到了曙光。 地产圈里，演绎了不少“角色转换”的故事。以前充当白武士，如今却自己身处逆境的例子，并不少见，车建新也是其中一位。 车建新的红星家具集团，曾成为金科最早的战略投资者。关系亦维持多年，甚至在黄红云深陷股权之争的时候，车建新拉了他一把，保证黄红云作为金科实控人的位置。 但世事难料，眼下，红星系连它在金科的股权，也被摆上货架，它同样沦为被收购的对象，这不免令人感叹。 地产江湖水深，所谓的战投，不过是利益衡量之后的抉择，一些人因为此前掷出了一笔投资，最终却把自己拉下水。 恒大2020年那场声势浩大的增资定投峰会，苏宁控股董事长张近东、正威国际董事局主席王文银、原山东高速董事长孙亮等大佬为其站台。但现在看来，张近东的苏宁集团财务问题暴露，王文银的正威集团也深陷舆论危机，而孙亮涉嫌受贿罪、贪污罪等已被逮捕。 今时不同往日，地产“白衣武士”难当。 从渡人到渡己 三年前，金科拉来新的战略投资者红星系，结束了与融创长达四年的股权之争。 在那之前，红星系已经把旗下部分商业项目变卖予金科，套现资金再入股金科。虽说是优势互补的合作，但实际上车建新是为了缓解红星系的资金问题，而黄红云则是为了保住金科实控人的地位。 随后于2021年、2022年，金科爆发了两次“易主”危机。车建新均前来“救场”，与黄红云结成联盟，保证黄红云在金科的实控人地位不受威胁。 红星系受困于过去多年的扩张、肆意投资，负债累累。自2021开始，已在不断甩卖资产，红星地产70%的股权卖给了远洋资本，红星美凯龙则卖身于建发股份。自身难保，连在金科的股权，也被摆上货架。 由于五矿信托与广东弘敏（红星系）的金融诉讼案件，上海金融法院将对广东弘敏所持有的金科股份4.81亿股进行处置，分为三笔拍卖，而黄红云的前妻陶虹遐也成功拍下其中的1.62亿股。 兜兜转转，金科还是脱离不开股权焦灼。只是这次，黄红云失去了好盟友车建新。据悉，此次股权拍卖后，红星系仅持有金科457.76万股，仅占总股本的0.0857%。 世事总是难料，曾经的白衣武士，如今同样沦为被收购的对象，不免感叹一番。但其实早有迹象表明，不断收并购、大手笔投资之下，埋下的隐患总会显现。 红星系支援金科之际，已有市场声音质疑其是否有足够的资金实力。 其实融创收购彰泰之际，市场质疑声亦颇多。2021年，融创斥资近百亿接手彰泰所属目标公司100%权益，当时市场正处下行趋势，融创仍在大手笔砸钱。 融创对于广西市场的拓展欲望很强，孙宏斌当时还在表态，广西市场发展潜力巨大，彰泰与融创此次强强联手，将充分整合双方资源与优势。 但随之而来，楼市骤冷，销售不振，融创也开始紧缩投资，没有太多精力处理收并购事项。 而这项收购当中，融创不仅要花钱，还要承担彰泰的项目风险，某种程度上，也加速了融创流动性风险的出现。融创收购彰泰，则成为“并购王”融创发生流动性风险之后，最后一笔百亿收并购。 后续的融创，只有甩卖资产的份，以及不断推进的债务重组。如今融创与彰泰成了“难兄难弟”，都在努力走出泥潭。 往前翻，世茂与福晟这笔“世纪大并购”，也算是前车之鉴。三年前宣布合作的时候声势浩大，全国200多家主流媒体见证，许世坛反复强调，“这是一场不存在谁收购谁的交易，而是共赢为基础1+1＞2。” 但合作多年，陷入一个又一个僵局。“世茂福晟”平台资产股权、债权问题难以缕清，合作项目进度也未有太多推进，甚至多次被维权。 世茂受到市场行情影响，之前收并购遗留的资金问题渐渐暴露，不可避免出现债务危机。眼下，世茂正走在化债的路上。 3月初消息显示，世茂建设拟将旗下的7只境内债券进行整体重组，而境外债，自去年披露初步重组方案之后尚未有定论。 另外，福晟也一直未能逃离债务问题，甚至连唯一的上市平台福晟国际，因业绩未能扭转准备出售予顺安国际。此次出售进程也受阻，双方书面协定仍在协商，通函多次延发。 福晟国际表示，预期最少有若干条件（当中若干条件不能被豁免）不能于2023年3月31日或之前达成。 被拉下水 地产江湖水深，所谓的“白衣武士”不过是利益衡量之后的抉择，商场上并无真正的朋友。本想着“互利”，最终却把自己拉下水的例子，也不少。 还记得恒大2020年那场声势浩大的增资定投峰会，其与1300亿战投中的863亿战投签订补充协议，战投同意转为普通股权长期持有。 当时，张近东、王文银、孙亮等大佬齐聚，纷纷为恒大站台，被调侃为“许家印庞大的朋友圈效应”。 像是王文银跟许家印交往甚多，他曾经还题了字送给许家印：许帝血脉，家国情怀，印象中国，卓尔不凡，越界成就，且行且远，伟岸人生，大器晚成。 回头看，恒大与这些所谓的“朋友”、“白衣武士”，没有“互利”成功。恒大自2021年爆雷，如今已是资不抵债的状态，正推进境外债务重组。 另一边，张近东的苏宁易购近年来多次陷入破产传闻。虽已被辟谣，但实际苏宁的负债高达上千亿元，偿债压力大。再加上主营业务盈利不理想，多元业务亏损居多，苏宁面临着极大的挑战。 而张近东于2017年参与恒大战投，砸下200亿的时候，以为是稳赚不赔的买卖。但恒大重组深深房失败，后续资金又出现问题，这笔投资明显无法收回。 甚至继续坚定为恒大站台的时候，苏宁集团财务问题初现端倪。2021年7月，江苏国资联合一众产业资本入驻苏宁，苏宁直接处于无控股股东和实际控制人的状态。 王文银的正威集团当前也深陷舆论危机。包括旗下上市平台正威新材进军半导体无进展、正威集团宣传的3000万吨铜矿无处寻其踪影，甚至连王文银的学历也涉嫌造假。 市场质疑称，正威集团以铜加工为幌子，在全国四处投建产业园，实际上是为了拿商业配套用地。 王文银忙着应对传闻，而孙亮则忙着应对审查。孙亮曾为山东高速董事长，当时山东高速出手230亿支持恒大，就是由孙亮推进的。 不过，2022年8月，山东省纪委监委消息称，孙亮涉嫌严重违法和职务犯罪，正接受调查。今年2月，山东省人民检察院依法以涉嫌受贿罪、贪污罪、国有公司人员滥用职权罪对孙亮作出逮捕决定。 曾经高调援助恒大的孙亮，已经入狱。 张近东、王文银、孙亮等大佬纷纷身陷困局，多年后回想起来，大概也会为恒大这笔战投进行反思，后悔没有早点脱身。 新加坡丰隆集团旗下的城市发展有限公司（CDL）则很精明，在投资协信失败后，果断以1美元的价格出售所持协信远创的股权，并间接接管了较有价值的深圳科技园，声称“避免卷入协信可能旷日持久的破产重组”。 合作之初，CDL总裁郭益智曾表示，从十年前第一次认识吴迪总，到两年前开始讨论合作，一直到签约，都是因为双方缘分。 但正是这份缘分，让CDL于2020年巨亏19.17亿新元，折合人民币92.93亿元，成为58年以来最差的成绩单。 随之而来，协信远创再次深陷困境，双方产生分歧，互相推诿责任，融资、处置资产等进展缓慢。此外，CDL内部的郭氏家族意见也因为协信远创而决裂。 这场交易，双方都没获益太多。分开之后，协信远创已经于2021年申请破产重整，去年围绕着重整、资金、预算等财务重点工作进行铺排，而CDL的经营渐渐恢复，截至2022年6月30日，CDL税后净利润为11亿新元。 时代变了 换作以往，“白衣武士”挺身而出，救出险房企于水火之中，或许还能实现双赢，“白衣武士”规模扩大、业务拓展，出险房企获取资金、脱离困境。 比如中交集团入股绿城，成为绿城的最大股东，算是强强联合。中交为绿城提供融资便利，拓宽了融资渠道，而绿城为中交带来了优质产品基因，双方如今仍保持着友好的合作关系。 这些年来，靠着央企背景，绿城一路平稳发展。2022年，绿城时隔6年重回行业销售TOP10，以2128亿的销售金额位列第八名。 而王健林当年甩卖万达文旅城和酒店予富力地产、融创，也被称为“双赢”的操作——富力拓展了酒店业务，融创开启文旅事业，而万达获得大笔资金。 实际上，甩卖资产的选择，确实让万达走上轻资产道路，因此顺利避开这两年的行业流动性风险。但接盘的融创、富力，则被收购的重资产拖累，陷入债务危机。 不管如何，仍有一方成功脱困，已然不易。 今时不同往日，行业现状大不如前，也有不少出险房企争取出让公司股权，引入投资者，过程曲折不说，结果有时还不尽如人意，双方都没落得好下场。 开发商之间“互救”并且脱困的案例，不多了。眼下，地产接盘侠大多为国央企背景，或者AMC机构，曾经果敢、胆大的民企“白衣武士”，包括融创、富力、世茂、旭辉等早已自顾不暇，纷纷陷入债务泥潭。 新一代的地产接盘侠，显得更加谨慎，大多也只在项目层面进行合作。相较于以财务投资的角色纾困出险房企，仅以项目层面合作能获得更多收益，挑选核心资产，以较低的价格收购回来，还能隔离风险。 救企业与救项目之间，接盘侠往往选择救项目。往日地产“白衣武士”大手笔砸钱收并购的场景，已经很难重现。
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